许宝安今年64岁，开朗健谈，但两年前的他很发愁，因为他居住的是一个老旧小区，虽说地处云南省玉溪市红塔区城市中心，但老旧小区设施老、环境差、停车难、出行难等“通病”时常让他愁眉不展。

  “在共美家园小区住了33年，见证了老旧小区改造的全过程。现在好了，小区旧貌换新颜，干净整洁的环境，完善的配套设施，居民的获得感、幸福感显著地增强。”许宝安终于喜笑颜开。

  近日，走进云南省玉溪市红塔区凤凰街道紫艺社区共美家园小区，满眼尽是一派新气象，新铺的路面，新刷的外墙，新栽的绿植，新造的景观……

  值得一提的是，2023年7月，因紫艺社区在完整居住社区建设中，综合评定成绩好，进入住建部等部门的国家级“完整社区建设试点名单”，并开展为期两年的试点建设，进而树立社区建设样板。

  共美家园小区是红塔区老旧小区改造工作的一个典型代表和缩影。据悉，红塔区老旧小区改造共涉及444个小区，4.5万户住户。截至目前，已完成6个片区改造，正加紧推进10个片区改造，计划今年全部改造完成。

  推进中，面对改造对象分散庞杂、利益主体诉求多元、资金渠道单一、运营能力不够等诸多难题，红塔区积极创新实践，探索出统筹“片区化”，融资“多样化”，运营“市场化”，管理“智慧化”，治理“多元化”的系统性改造新模式，实现共建共治共享共美。

  打破局面何其难！说起老旧小区改造的艰难，紫艺社区党总支书记、居委会主任乔春梅感慨万千，“前期，一些住户不理解不支持，用了几十年的花园和厨房，让他拆除谈何容易！伤害了住户的核心利益。”

  但乔春梅和她的同事们没放弃，他们反复入户做工作，不停宣讲政策，宣讲改造的好处和便利。

  “从法律上讲，老旧小区住户私搭的柴棚、花园、茶室或厨房属于违反相关章程的建筑；但从情理上讲，用了多年却让拆除确实难以接受。”乔春梅说，为了取得住户同意，一次不行去两次，两次不行去三次，有的住户看见社区干部，早早就关了门。

  好在有党员带头，许宝安是一名有29年党龄的党员。在社区党总支的号召下，小区有200多名党员住户纷纷带头支持老旧小区改造。“从不理解不支持到理解支持，过程之艰难和曲折，可想而知。”乔春梅说。

  风雨过后是彩虹。“如今，改造已完成，新建了居家养老服务中心、立体停车场、党群服务中心、休闲亭11个，绿化率增加两倍多。”乔春梅高兴地说，每天看着居民们幸福地生活，喜在心里，笑在脸上，真好！

  验收评估中，因共美家园小区改造与国家相关部门总体要求高度一致，被列为“云南省老旧小区改造省级示范点”。

  在乔春梅看来，老旧小区改造的“红塔模式”，大多数表现在“共建、共治、共享、共美”四个方面：在政企民协作多方“共建”中，坚持“政府主导、社会支持、居民参与”原则，以形成推进合力，重点在解决资金难题上，采取“中央省级补一点、市区政府投一点、受益居民出一点、整合资源集一点、社会资金筹一点”的方式，整合总投资5051万元。

  在党建引领多元“共治”中，充分的发挥街道、社区、小区党组织引领作用，统筹协调业主委员会（业主代表）、产权单位、片区单位、网格责任单位开展议规划、议改造、议收费、议管理等工作，共同推进改造。

  在完善配套资源“共享”中，拆除围墙3000余米、柴棚342个、临违建筑物32个，将各自为营的18个小区连成整体，实现片区内服务设施、公共空间、公共资源的共建共享，满足居民对养老助餐、托幼教育、公共休闲、卫生防疫等需求，打造集衣、食、行、医、养、文、娱为一体的“15分钟”便利生活服务圈。

  在打造生态宜居“共美”中，对小区内的公共空间进行绿化、亮化和美化，外围人行道重新铺设彩色透水混凝土，设置健康步道、提档沿路绿化；片区内新建、改建休闲长廊，增加公共活动空间；同时，利用公共空间，打造节点景观，提升小区品质。

  红塔区在推进老旧小区改造工作中，坚持“大连片、大融合”思路，将涉改的444个小区整合成22个片区，在规划设计层面明晰片区的特色和主题，“一片一策”制定改造方案。

  “这样做的好处很多，既可以整合片区的公共资源，完善公共配套设施，更好为居民群众服务；也可降低改造成本，支撑好后续的运营和管理。”红塔区住建局副局长殷艳说。

  殷艳介绍，红塔区老旧小区的主体问题是街区老、院落老、房子老、设施老、环境差即“四老一差”，以及排水难、停车难、消防难、休闲难、出行难即“五难”。

  面对难题，改造中，红塔区通过“拆、扩、平”，增加公共空间，规划小区停车位，解决“停车难”的问题；整合小区内空闲土地，增添公共绿地，新建休闲长廊，点亮小区路灯，解决“休闲难”的问题；重新铺设地下雨污管网，实现雨污分流，解决“排水难”的问题；修复破损道路、增设垃圾分类亭、管线入地，优化小区环境，解决“脏乱差”的问题。

  改造后的老旧小区，拆除了“隔心墙”，建起了“连心桥”，实现了从封闭无序到开放有序转变。

  在福寿街片区，充分挖掘公共和资源，建设了滑板公园，构建以运动、休闲、消费、网红打卡、文化传播等场景创新为重点的集成系统，打造有时尚感、现代感、参与感的新型城市功能，彰显城市活力与精神。

  殷艳介绍，老旧小区改造能否顺利推进，关键在资金。红塔区通过学习借鉴，探索出了“五个一点”多渠道筹措资金办法，累计争取各类资金13.18亿元，破解了“资金难”问题。

  在社会资金筹措中，对具备市场化运作条件的社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、保洁、文体等公共服务机构，采取与小区业主利益捆绑开发、商业捆绑开发等方式，以市场化手段吸引社会资金参与。

  “电网改造、供水管网改造、燃气改造、停车位等，都向相对应的企业以相应的比例方式，筹措了一些资金。”殷艳介绍。

  据统计，红塔区2023年累计改造户数34818户，预计总投资6.73亿元，户均改造资金1.93万元，实现了老旧小区改造“花钱少、效果好”。

  老旧小区改造既要修当下，更要谋长远。红塔区坚持老旧小区运营“微利可持续”的价值导向，探索片区内统筹平衡、商业优质项目捆绑等多种市场化模式，不断加大对小区内收益性资源盘活力度，确保后续运营平稳有序。

  紫艺社区共美家园新时代幸福食堂在运营中，得到很多老年人的点赞。“饭菜可口鲜香，色香味俱全，收费合理。”很多常来就餐的老年人说，90岁以上老年人用餐全免费，感受到了党和政府的温暖。

  让数字服务民生。智慧社区是智慧城市建设的基本单元，是城市精细化治理的“最后一公里”。红塔区将数字化建设与民生事业有机融合，实现“面子”“里子”一起改，最大限度激活老旧小区基层治理的蓬勃生机。

  殷艳介绍，为保障好老旧小区安全，构建“人防+技防”社区联动防控体系，通过智慧安防建设，形成全覆盖、全天候的社区物联感知神经元网络，实现社区数据、时间的全面感知，预警信息实时反馈。

  为服务好老旧小区居民，搭建以智慧社区指挥中心（IOC）为核心的智慧社区统一服务平台，实现对社区整体运行、管理、服务的综合态势感知，驱动业务流程的优化，提升数据应用价值，辅助管理人员对社区整体掌控和服务。

  同时，依托智慧社区建设，打通党建、网格、综治、城管、事件、政务、生活等业务场景，发挥社区网格、环卫保洁、物业管理的有效利用率，实现社区治理网格化、信息化、精准化，让居民生活需求和安全防护需求在本网格、本社区、就地解决。

  老旧小区改造的“后半篇文章”重在治理，“硬件”水平提升了，还需要“软件”的配套。

  红塔区在推进改造的同时，坚持党建引领基层社会治理，根据居民小区的不一样的需求，有明确的目的性地选择改造运营、区域联合、以大托小、红色物业、业主自治等不同的物业服务模式，建立长效管理机制，有效破解老旧小区管理难题。

  共美家园小区在改造中，根据真实的情况，盘活闲置资产，把党群服务中心建到小区里面，拉近了基层党组织与群众间的距离，更好服务好广大居民群众。“把服务的触角延伸到小区里面，老百姓对此赞赏有加。”乔春梅说。

  为打好组织基础，及时作出调整理顺小区管理架构，按照“一小区一支部、一业委会（物业管理委员会）”原则，将改造前的小区党支部整合为一个片区联合党支部，并重新选举组成业主委员会，为后续管理服务做好硬性基础。

  在探索“红色物业”管理模式中，将整合后的小区划分为N个网格，在成立小区党支部和选派楼栋长的基础上，通过推动服务、管理、资源、力量向网格集聚，构建起“党建+网格+物业”的管理机制，打出了一套红色物业管理“组合拳”。

  为激发居民自治活力，从居住在小区的“两代表一委员”、离退休老干部、小区党员和热心居民中挑选人员组建小区观察团，参与监督小区管理，就观察到的漏洞、难点、热点问题及时协商解决，打通小区治理的“神经末梢”，努力确保矛盾不上交、小事不出小区、大事提前预警。（歹永聪 姚奕君）