7月底，昆明市自然资源与规划局开始对《昆明市详细规划技术准则》征求社会意见。《昆明市详细规划技术准则》是在昆明市进行国土空间开发、进行各项建设活动的法定依据，对房地产开发有着重要指导意义。

  根据《昆明市详细规划技术准则》，住宅建筑的最大控制高度只有80米，最高26层，而容积率方面，即便是五类区域的基准容积率也只有2.8，最大不超过3.1。

  这样的开发强度指标，如果强制落实，昆明的住宅开发水平又会上一个新台阶，市场上的好房子会比比皆是，如今动不动就30多层的高容积率塔楼，可能也会在市场上绝迹。

  实际上今年昆明的许多新项目已经压低了容积率，比如年初邦泰集团在双塔片区竞得住宅地块，最大容积率才3.0，因此邦泰才在项目中规划了一栋只有16层的小高层。这也是双塔片区目前唯一一栋新建小高层住宅楼。

  除了商品房，今年就连安置房项目的规划条件都令人羡慕，比如今年5月出让的巫家坝赵家村、王家村安置房用地，不仅位置非常好，容积率也只有3.1。还有不远处的普自村城改项目安置房用地，容积率只有3.0。五华区荷叶山分区的两宗安置房地块，其中一宗的容积率只有2.7，限高48米。

  类似的规划条件甚至延续到了保障性质的配售型保障房项目上，今年开工的昆明首个配售型保障房项目，容积率才1.67，规划的全是多层洋房。

  如此令人艳羡的规划条件，让此前昆明众多高容积率项目，尤其是2016年板楼禁令解除前开发的众多塔楼项目，难免五味杂陈。

  2009年，出于推动城中村改造的目的，当年昆明市出台了《昆明建设项目规划审批“二十不”规定》(即业界所称“二十不”新规)中，规定了不得新规划建设板式（建筑面宽超过35米）高层建筑（功能有特别的条件的建筑除外），昆明低容积率板楼几乎绝迹。直到2016年新版《昆明市城乡规划管理技术规定》执行，才开始慢慢地取消禁令。

  但这一时期恰恰是昆明城改最为集中，项目大爆发的几年，一大堆高容积率高层塔楼小区因此诞生，尤其是“城改大王”俊发，开发的几乎全部是密密麻麻的高层塔楼项目，从滨江俊园到七彩俊园，从金尚俊园到俊发城，无论位置如何、档次高低，无一例外都是三十多层的高容积率塔楼。

  其他城改项目也都难以幸免，比如同德广场、中海学府路8号、万科云上城、盛高大城、金地悦天下等等，都是如此。

  这些项目大多位置不错，配套完善，算是生活比较便利的住宅项目，但高层塔楼的缺点依然长期困扰着住户，比如公摊太大、单向采光、通风不佳、邻里干扰、北向户型冬天太冷，等等，居住体验大大落后于新建的板楼住宅，甚至不如更早开发的多层无电梯住宅。

  这就导致2009年到2016年之间集中涌现的昆明塔楼项目，成为目前二手房市场上的挂牌主力，像挂牌量比较大的几个项目，比如万科魅力之城、俊发城、海伦国际、滨江俊园等，都属于此类项目。可是在此期间开发的高层塔楼虽然房龄并不长，位置和配套条件还普遍比较好，就是由于产品落后，导致挂牌价上不去，而且由于同类房产挂牌量太大，交易并不是特别容易，周期也普遍比较长。

  如今，随着在规划上逐步提升住宅项目的品质，连安置房、保障房都在容积率、产品力等方面超越10年前昆明的高容积率塔楼项目，导致市场上存量非常大的2009-2016之间开发的项目显得越发落伍，越发加速淘汰，以至于这些实际上房龄并不长的塔楼项目，成为昆明房地产荒唐年代的祭品。

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